« Notre expérience nous a appris les questions que se posent les nouveaux clients lorsqu’il s’agit d’immobilier, de crédits logement, d’investissements ou d’emprunts. Vous trouverez donc ici les questions les plus fréquentes. Si vous ne trouvez pas directement votre réponse, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de notre expertise et de notre expérience. »
Pour l’achat de votre première habitation, la législation a été régionalisée. Jusqu’en 2020, la « bonification logement » existait encore en Flandre pour l’achat d’une première habitation, mais elle a été remplacée depuis par une baisse des droits d’enregistrement sur l’achat, de 12 % à 3 %, et entretemps cela a diminué jusqu’à 2%. À Bruxelles, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur les premiers 200.000 € si la valeur du bien est inférieure à 500.000 €. Dans ce cas, vous payez 12,5 % sur la valeur du bien moins 200.000 €. En Wallonie, vous payez pour l’acquisition de votre première et unique habitation propre, un taux réduit de 3 % s’applique.
Pour tout achat immobilier suivant, la législation reste fédérale. Si vous contractez un prêt pour acheter une seconde habitation, vous pouvez déduire les intérêts payés de vos revenus immobiliers imposables, et les remboursements en capital peuvent être pris en compte dans le cadre fédéral sous la rubrique « épargne à long terme/épargne-logement ». Le montant des remboursements déductibles est plafonné. La déduction des intérêts est limitée aux revenus immobiliers imposables.
En Belgique, les revenus immobiliers sont imposés de différentes manières selon la nature du bien et son utilisation. Les revenus immobiliers imposables s’ajoutent aux revenus professionnels et tombent, par définition, dans les tranches supérieures.
En principe, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values dans l’impôt des personnes physiques belge. Les solutions de branche 23 n’ont pas de base taxable. Il faut seulement signaler l’existence de contrats à l’étranger. Deux fois par an, il y a un échange d’informations entre les pays de l’UE, par lequel les données suivantes sont transmises au fisc :
Les assurances-vie luxembourgeoises offrent des mécanismes de protection robustes. Grâce au système unique de « Triangle de sécurité Luxembourgeoise », les actifs des preneurs d’assurance sont strictement séparés de ceux de la compagnie, ce qui ajoute une couche de sécurité supplémentaire pour vos investissements. Le Luxembourg offre en outre une protection illimitée des avoirs sans coûts additionnels. C’est un avantage important par rapport à la Belgique, où la protection des dépôts est limitée à 100.000 € et assortie d’une « prime de garantie en faveur du fisc » d’environ 0,2 % du capital (selon le profil de risque des banques). Bien que le droit belge prévoie aussi des protections, les mécanismes et l’efficience des coûts au Luxembourg sont généralement considérés comme supérieurs.
La branche 21 et la branche 23 sont deux types d’assurances-vie aux caractéristiques distinctes :
Les produits de branche 21 offrent une garantie en capital et, avec ou sans, un rendement minimum garanti, éventuellement majoré d’une participation bénéficiaire liée aux résultats de la compagnie.
Les produits de branche 23, au contraire, ne garantissent pas de rendement ; celui-ci dépend des performances des fonds sous-jacents (actions, obligations, immobilier, etc.). Bien que le risque soit plus élevé, le potentiel de rendement à moyen et long termes l’est aussi. Le choix entre branche 21 et branche 23 dépendra surtout de votre tolérance au risque, de votre horizon d’investissement et de vos objectifs financiers personnels.
Certains assureurs proposent des formules qui combinent des solutions de branches 21 et 23 dans un même produit, souvent appelées « branche 44 ». La structure exacte et les conditions varient selon l’émetteur. Ces produits visent à offrir davantage de flexibilité pour équilibrer risque et rendement au sein du portefeuille.
Oui. Les produits « branche 44 » combinent la sécurité (branche 21) et le potentiel de rendement (branche 23) dans une seule solution, permettant d’ajuster le mix selon votre profil et l’évolution des marchés. Les modalités précises dépendent de l’assureur.
En principe, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value de la résidence (sous conditions). Mais certains cas donnent lieu à taxation sur l’immobilier :
Ce sont deux dispositifs fiscaux distincts :
Le choix (et le cumul possible) dépend de votre situation, de vos revenus et de vos objectifs de retraite. Nous pouvons vous guider pour optimiser l’ensemble.
Louer à votre propre société un bien utilisé à des fins professionnelles peut être fiscalement avantageux. Les revenus locatifs sont généralement moins imposés que des revenus professionnels. Un forfait de frais de 40 % peut s’appliquer et il n’y a pas de cotisations sociales sur ces revenus. En outre, les intérêts d’emprunts immobiliers peuvent être déduits des revenus immobiliers imposables, pouvant réduire ceux-ci à zéro. Dans la société, les loyers sont déductibles, pour autant que le loyer soit raisonnable. Toutefois, si le loyer dépasse 5/3 du RC revalorisé, l’excédent est requalifié en revenu professionnel (avec cotisations sociales et IPP).
Le choix entre taux fixe et variable dépend de plusieurs facteurs : durée du prêt, niveaux de taux actuels et anticipés, et votre appétence au risque.
Un taux variable peut, sur le long terme, être moins coûteux, surtout pour les prêts de longue durée, car il se base sur des financements à court terme généralement moins chers. Les banques ne facturent souvent pas le coût de couverture de taux qui est, lui, inclus dans les taux fixes. Attention toutefois : si le marché monte, votre mensualité suit (et inversement).
Un taux fixe fige le coût sur toute la durée : vous êtes protégé contre les hausses, mais vous ne profitez pas des baisses. Comme la banque couvre son risque de taux, le fixe est en principe plus cher, surtout sur longue durée.
Le point clé reste le niveau général des taux au moment de la signature. S’il est plutôt élevé, le variable peut être avantageux.
Chez Alfa Consult, nous analysons votre situation et vos objectifs pour éclairer votre décision en toute transparence.
En Belgique, les taux variables fluctuent en fonction des taux de marché. Dans un crédit à taux variable, le taux peut être ajusté à des dates prédéfinies pendant la durée du prêt.
La mécanique des crédits logement est définie par la loi. On trouve sur le marché des variables annuels, triennaux et quinquennaux, ainsi que des formules semi-variables (p.ex. 10/5).
Un taux variable est la somme d’un taux de marché (référencé par un indice) et d’une marge. Par exemple, un taux révisable annuellement se base sur l’indice de référence A, déterminé par le SPF Économie. À la révision, la variation entre l’indice à la signature (acte) et l’indice du mois précédant la révision détermine l’ajustement du taux. L’établissement de crédit n’a plus d’influence sur le taux jusqu’au terme du contrat.
Les variations sont aussi encadrées par la loi : le taux variable ne peut au maximum que doubler. Souvent, les conditions du prêt limitent encore davantage la hausse possible.
Nous vous conseillons sur tous les aspects des taux variables afin que vous puissiez choisir en connaissance de cause.